目 录
“XXX花园”物业管理做事策划书............................... 1
目 录 ......................................................................... 2
第一章 公司简介........................................................... 3
1.1 公司简介 …………………………………………… 3
1.2 业务执照 ……………………………………………………………………… 4
1.3 资质证书 ……………………………………………………………………… 6
第二章 物业管理整体设想................................... 6
2.1 管理做事的模式、目标策划................................. 7
2.2 管理做事、文化定位....................................... 9
第三章 前期参与方案...................................... 10
3.1 前期参与事情............................................ 10
3.2 详细时段和任务.......................................... 11
第四章 项目管理机构运作方法及管理制度..................... 19
4.1 管理办法................................................ 20
4.2 管理规章制度............................................ 25
4.3 小区档案资料的建立与管理................................ 29
第五章 职员配备 岗位哀求 作业辅导 培训和管理.............. 37
5.1 职员配备、岗位哀求、作业辅导、培训和管理................ 37
5.2 职员培训................................................ 53
5.3 职员管理................................................ 59
5.4 考察办法................................................ 60
第六章 物业做事用房及相应管理举动步伐的配置................... 62
第七章 用度测算.......................................... 65
7.1 体例说…………………………………………………………………66
7.2 用度测算………………………………………………………………66
第八章 物业做事的分项标准与承诺.......................... 70
8.1 管理指标承诺............................................ 71
8.2 各项管理指标承诺与详细方法.............................. 71
8.3 物业做事的哀求.......................................... 73
第九章 物业的秩序掩护、保洁、绿化、维教化护管理履行方案.... 79
9.1 秩序掩护管理............................................ 80
9.2 环境保洁与做事.......................................... 89
9.3 绿化管理与做事.......................................... 98
9.4 房屋、共用举动步伐、设备掩护与管理......................... 104
9.5 房屋本体和公共举动步伐的养护............................... 108
第十章 物业管理和做事的应急方法......................... 117
第十一章 丰富社区文化，加强业主相互沟通的详细方法.......... 127
第十二章 施工噪声掌握等与业主生活密切干系事变的应对预案..... 131
第十三章 结 束 语......................................... 149
第一章 公司简介
1、 公司简介
2、 业务执照
3、 资质证书
第二章 物业管理整体设想
2.1 管理做事的模式、目标策划
针对XXX花园物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地稽核后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：一种模式、两个重点、六大方法。
一种模式
XXX花园位于中山市至珠海必须经之路的岭南路边,附近南朗车站及轻轨站，间隔镇行政中央500米，离京珠高速入口约5分钟车程，离中山城、孙中山故居、纪念中学仅10分钟车程。XXX花园共由9幢建筑组成，设计风格时尚简约，最高18层。全体小区呈围合式建筑布局，既担保了小区的私密性，同时也照顾到了各幢的透风度光效果。项目精心打造新亚洲风格园林，以亚洲文化为支撑，自然、康健与休闲结合，还原最自然的情调，个性光鲜颜色搭配，错落有序的层次，是园林与艺术融为一体的当代高尚小区，我们认为其管理模式该当是“品牌做事，星级管理”。
品牌做事便是要表示房地产开拓公司和我司的企业品牌形象，星级管理指的是在管理的标准质量、形式上授予星级的内容，并在此根本上授予新的理念和新的内容。
我们采取的管理系统编制是：企业化、专业化、一体化。
我们追求的目标是：社会效益、环境效益和经济效益。
两个重点
重点之一：智能化举动步伐的运行、掩护与开拓。
智能化举动步伐提高了小区的安全性，改变了传统的事情办法，与此同时，也给物业管理带来了质的变革，他哀求物业公司在管理不雅观念、管理机构、管理办法上都要当代化。智能化举动步伐哀求高、操作严、范围广，涉及到管理、保卫、通信等方方面面。我们在理论学习、现场参不雅观、实地演示的根本上，制订了科学合理、切实可行的智能化举动步伐运行操持、设备养护与维修操持，以担保智能化举动步伐的有效运行。
重点之二：确保因管理缘故原由造成的安全事宜发生率为零。
XXX花园属区域性高尚商品房住宅小区，安居乐业，享有一个舒适、安全的居住环境是广大业主和我们共同关注的问题，我们将从小区实际情形出发，履行“人防为主、技防为辅”、全面戒备”的整体治安思路。我们有情由相信，经由我们的管理和做事，以及全体业主的合营，小区的秩序掩护正常有序，生活环境能得到安全保障。
六大方法
方法之一：智能化管理上做到“三个到位”。
我们成立了智能化技能攻关小组，多方培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的根本上制订了运行方案和掩护方案。在详细操作上，我们强调“三个到位”：一是用户培训到位，二是专业技能职员到位，三是管理职员培训到位。
方法之二：安全管理上引进履历，利用当代科技手段，“三防”结合确保万无一失
方法之三：精心养护园林绿化，加强环境文化培植，创建绿色花园。
XXX花园的绿化哀求，我们通过设立绿化养护中央，保障小区的环境清洁，全面加强环境文化培植和环保培植。我们拟定了视觉手册、环境手册、制订了全面的环境管理方案，我们笃信，经由我们的努力和科学管理，加上XXX花园本身拥有的景致环境，XXX花园一定能成为绿色环保、人见人爱的当代化康居小区。
方法之四：利用科技手段，进行合理调度，有序停车，人车分流。
XXX花园共710余户业主，停车库车位：490个，地上停车车位：180个，随着人们生活水平的逐步提高，车位少，车辆进出频繁，因此交通安全、车辆的管理将是管理做事事情的一个主要方面。我们将严格遵守有关交通法规及规定，并根据小区的实际状况，加强与交警部门的联系，制订相应制度和规定并严格实行，以坚持车辆进出及停放的秩序。
方法之五：发挥规模上风，对我司的人力资源进行优化配置，履行对小区的专业化管理。
物业管理向专业化方向发展是市场选择和时期的哀求，我们将充分发挥我司物业的规模上风，实现“资源共享”，全方位降落管理本钱，提高管理效率，力争为用户供应更多的做事，充分表示我司物业“用户满意第一”的质量方针，让广大业主满意。
方法之六：超前性、创造性、全方位的实施星级做事。
我们将进一步规范做事行为，一方面超前挖掘用户的潜在需求，知足深层次的物质和精神须要，做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情绪化、理性化做事，表示“亲人式”做事的效果，通过物业管理延伸做事把做事不断推向“星级化”。
2.2 管理做事、文化定位
做事定位
我们多努力，让您更满意。
我司将以踏实的事情作风，专业的技能实力，视业主为亲人的做事态度，为XXX花园广大业主供应超值的物业做事产品。
一流做事，领先水平
做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情绪化、理性化做事，表示“亲人式”做事的效果。并通过我们的努力，打造XXX花园物业管理的品牌。
文化定位
核心理念：上善若水
公司的目的在于通过持续提高自身管理本色和做事质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业做事的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯洁赢得业户，真正做到100%以业户为中央。
企业代价不雅观：追求卓越、崇尚务实
公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的任务和责任，并通过企业文化培植和逐步提升做事质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和义务，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业代价不雅观。
管理定位
物业管理的特性
——管理职能的社会化
——管理组织的专业化
——管理形式的规范化
——管理过程的商业化
——管理关系的左券化
——管理理念的人性化
第一章 前期参与方案
3.1 前期参与事情
物业管理事情是一项人为成分较大的社会性做事事情，它除了应具有满腔激情亲切的事情态度以外，还必须具有科学的事情方法，尤其是对一个新建小区的接管显得更为主要。根据我们的不雅观察和剖析，履行对“XXX花园”全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中央事情，以此不断构筑更高阶段的根本，为全面管理供应必要条件。
3.2 详细时段和任务
前期熟习、培训仿照
（1） 前期熟习阶段
中央事情
公司领导层对“XXX花园”的基本情形作全面理解，研究物业本体（包括各种设备、履行）、研究开拓商的管理思想、研究前期业主的构成情形。
根本事情
通过对“XXX花园”的全面理解，作出新接物业的可行性报告、品牌计策报告，并在公司办公会议上评审通过；
初步形成对“XXX花园”管理的履行方案，并通过专题会议的论证；
根据开拓商的须要，参与和理解楼盘发卖部门的发卖事情，从而从购房者中获取较为直不雅观的管理哀求，为下一步事情奠定根本。
需开拓商合营的紧张事情
供应物业干系图纸，为物业管理的早期参与事情供应方便；
督匆匆承建商，哀求其保存所购房屋设备、举动步伐的技能资料，以便日后顺利移交；
折衷承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确互换的办法以及问题纠正的方法和验证方法。
（2） 培训仿照阶段
中央事情
抽调各工种职员进行培训，通过考察进行筛选，组建管理做事中央管理班子，应时进行仿照操作。
根本事情
培训事情
职员组成
公司范围内抽调或招聘适宜“XXX花园”事情的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序掩护员等各工种职员多少名（选拔条件：身体康健、有吃苦刻苦精神，有甘当保姆意识、技能工种应具有相应资质），抽调或招聘“XXX花园”管理处经理（选拔条件：身体康健，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼力，有折衷和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。
培训履行
集中学习公司贯标文件。
制订适宜“XXX花园”物业管理的各工种的做事质量掌握程序以及各工种操作规程。
制订各岗位阶段性事情目标，同时制订目标实现担保方法。
理解熟习“XXX花园”管理哀求，针对性地进行专业技能考试，以担保知足“XXX花园”管理哀求所需的技能支撑。
根据培训以及考察情形，对参与培训的职员进行筛选，选择涉外物业鹿特丹花园作为仿照演习基地，对各工种职员进行适应性仿照演习，确定组成职员（差额）。
施工监理参与
根据开拓商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的参与方法及日期、目的等方案，履行质量监理。
建议采取的方法：
二周一次现场查勘（无陪同）。
每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。
物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理参与情形。
需开拓商合营的事情
折衷进入施工现场的办法或办理工地出入证件。
根据物业员工岗位培训事情进度，供应干系资料，如设备、举动步伐利用解释书、售楼合同等。
（3） 现场仿照阶段
中央事情
通过现场仿照，达到临战状态。
根本事情
根据拟定的管理方案，对各工种职员进行入岗仿照，稽核、测评其适应性。
通过现场仿照，验证管理方案及各工种哀求是否适宜，如否，则作适当改动。
进行接管演习，调度适应状态。
现场稽核关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开拓商审核，以备派发《入户关照书》时一并发放。
对前期质量监理中的合理化建议情形进行验证，如确属合理化建议且具有办理能力而未办理的事变，专题报告开拓商并落实纠正预防方法。
与开拓商研究二年保修任务以及保修用度支付办法问题。
确定物业接管验收的方法、韶光以及三方参与验收职员名单，明确各自岗位哀求及职责。
需开拓商合营事情
进行入岗仿照供应进入现场方便。
请干系领导对参与入岗仿照培训职员授课一次，课题：“如何使“XXX花园”保值、增值”。
派发并哀求业主签收《“XXX花园”居住物业禁止行为》，并将验收清单作为干系资料一并移交物业公司。
监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的干系质量问题以及合理化建议。
（4） 验收和进户阶段
中央事情
组织对新接物业的全面验收。
预验
验收小组依据验收哀求、操持、清单和技能资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和利用哀求的建筑、设备和举动步伐等项目做好记录并汇总成书面整改报告。
整改
整改报告经公司经理批准后投递开拓商，由开拓商督匆匆承建商或其它办法进行整改，然后由验收小组进行检讨验收，直至符合验收标准。
正式验收
经整改符合哀求后，由验收小组进行正式验收，终极确认物业建筑及设备、举动步伐符合接管哀求。
收受接管前期业主入住。
根本事情
验收事情基本内容见前期物业管理事情设想。
体例违章处理程序，制止各种违章行为。
派发、签收各种资料。
物业公司派发或需上墙公布的资料：
入住须知（明确业主及同住人、利用人的权利责任关系，明确居住物业各种禁止行为）。
物业管理规定（各岗位职责）。
物业管理收费批准文件。
房屋装修协议书（明确业主在装修中需承担的责任）。
外来职员出入登记办证制度（施工职员进出花园遵守的各种规定）。
停车占路协议书（明确车位及相应的权利责任）。
业主办理入住手续时随带资料：
房屋买卖条约。
开拓商签发的入住关照书
业主身份证或企业业务执照。
委托书及被委托人身份证。
房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。
其它资料。
业主办理入住手续时，同时供应干系做事（代请信誉较好的装修公司；代请施工质量监理职员；代为订购花卉及家庭绿化支配、管理；其它委托做事等）。
加大各种违章纠正力度，力保前期无违章。
需开拓商合营的事情。
严格履行建筑施工质量验罢手续，把好第一关。
派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。
（5） 正式履行
中央事情
欢迎大批业主入住。
考验各工种操作哀求及各项制度的适宜性，必要时作适当修正。
制订纠正和预防方法。
全面履行品牌计策。
根本事情
总结前阶段的履历教训，为业主供应更直接更有效的做事。
检讨各工种的事情效果，征询各方面的见地或建议，针对性的对干系事情哀求及规章制度作修正补充，担保所供应的做事符合哀求。
对可能发生的各种不利于管理事情的成分作剖析（包括：违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等），制订相应的纠正和预防方法。
按即定方针，全面履行品牌计策。
需开拓商合营的事情
组织干系职员对物业管理事情进行检讨，及时反馈干系见地。
参与制订纠正和预防方法。
（1） “XXX花园”前期物业管理事情操持
“XXX花园”前期物业管理事情操持
韶光
事情操持
事情哀求
成立预备事情小组。
明确事情哀求及职责。
折衷进入施工现场。
物业管理前期参与（按规定办理施工现场进入手续）。
按前期参与哀求履行物业管理前期参与事情。
1、每月一次参加事情例会（韶光另定）。
2、每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。
开拓商向物业公司供应如下图纸：
1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。
2、水、电、煤、排污等管线走向图。
3、智能化举动步伐图纸及操作哀求。
熟习楼宇建造情形。
召开折衷会，解释有关技能资料的保存、移交事宜。
请开拓商、承建商、监理派员参加。
管理做事中央筹建事情会议。
1、约请开拓商派员参加会议。
2、会议确定管理做事中央组成职员的类型、哀求。
1、确定培训操持。
2、管理做事中央职员招聘事情操持。
3、履行培训事情。
物业公司制订，开拓商供应售楼条约样本壹份及对业主承诺文书样本。
参与智能扮装备、举动步伐培训
开拓商折衷智能化举动步伐产品供应商，供应产品解释书。
完成制订《“XXX花园”居住物业禁止行为》等干系文件
物业公司卖力，开拓商审核。
召开专题会议，检讨针对前期参与过程中合理化建议事情落实情形。
开拓商、承建商、物业公司参加。
确定二年保修任务及保修用度事宜。
谈论、拟稿、确认。
确定入岗仿照演习方案。
物业公司卖力。
确定物业预验收的方法及三方参与验收职员名单，确定预验日期。
开拓商、承建商、物业公司参加。
对培训职员进行授课。
开拓商有关领导主讲。
月尾前履行培训，制订招聘员工操持。
按XXX花园哀求履行。
做好交卸管验收的准备事情。
物业公司卖力。
对物业进行预检
物业公司卖力
对接管培训职员进行入岗仿照演习（走场）
对管理文件和各工种职员的适宜性进行稽核论证
物业公司卖力，开拓商辅导
根据预验情形编写整改报告
物业公司卖力
召开三方会议，落实整改事情
拟定管理用房移交方案
物业公司卖力
派发各种资料并哀求购房者签收
开拓商卖力
移交整套图纸及批准文件
开拓商、承建商、物业公司
正式验收
三方参加
欢迎先期业主入住
举行入户仪式
首期业主入住满二个月，召开业主回访事情会议
开拓商、物业公司、部分业主参加
检讨物业公司管理情形
开拓商
（1） 前期物业管理事情设想
我司从得到中标关照起成立专门的事情小组（事情小组成员组成名单另附），针对“XXX花园”的实际情形，尽快熟习有关图纸，从物业管理的角度对建筑构造、建筑材料、水电、秩序掩护员消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套举动步伐提出合理化建议，定期派有关职员参加工程例会，参与工程验收，做好各种资料的网络存档事情。
（2） 前期物业管理的内容
对全体物业从构造布局到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼利用者和管理者的角度提出建议。
从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体折衷的部分，提出补充建媾和改进建议。
对小区的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。
结合物业管理的实际履历，对XXX花园所用的举动步伐设备的型号、质量、性能等提出参考见地，并合营开拓商进行验收，包括考验其质量是否符合国家有关标准哀求，有无质检合格证书，配件是否完好，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵巧、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否完好等。
对工程后期设备的安装调试及暗藏工程从物业管理角度提出见地和建议。
从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。
帮忙业主做好验收和接管事情，制订验收表格，清点物品数量，检讨施工质量。
（3） 合营开拓商做好楼宇发卖事情
物业管理做事的前期参与主要任务之一，便是合营开拓商的售楼事情，管理做事中央将按开拓商的详细哀求，拟定关于接待、陪同、阐明，样板房管理等一系列方案确保开拓商的信誉不受影响和售楼事情的方便，同时让有购房意向的参不雅观者初步体会优秀物业管理做事的真谛，从而引发置业希望。公司将遵照上述原则，为XXX花园供应上佳的物业管理做事，并通过矢志不渝的努力，同开拓商及全体业主一起，共创物业开拓和管理的佳绩，使该小区成为周各处域的标的。
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